Quelles sont les particularités juridiques et pratiques d’une location saisonnière ?

Louer un logement meublé pour quelques jours ou quelques semaines obéit à des règles bien différentes de celles d’une location classique. Entre définition légale, formalités déclaratives, fiscalité spécifique et clauses contractuelles à ne pas négliger, la location saisonnière reste un régime juridique à part, construit par superposition de textes : Code du tourisme, Code civil, Code de la construction et de l’habitation, et plus récemment la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Cette dernière a durci sensiblement les obligations des loueurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels, en matière d’enregistrement, de quotas de jours et de performance énergétique. Comprendre ces particularités permet d’éviter les sanctions, de sécuriser le contrat avec le locataire et de choisir le régime fiscal le plus adapté à son activité.

Définition juridique de la location saisonnière selon le code du tourisme

Le Code du tourisme définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé offert en location à une clientèle de passage, qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, sans y élire domicile. Cette notion de clientèle de passage est centrale : elle exclut toute idée d’installation durable du locataire dans les lieux. En pratique, la location saisonnière n’est pas définie par un texte unique et transversal, mais résulte de la combinaison de plusieurs dispositifs qui en dessinent les contours : locaux à usage d’habitation, meublés, ne constituant pas la résidence principale de l’occupant, loués pour une courte durée.

Distinction entre location saisonnière, meublé de tourisme et résidence principale

Ces trois notions sont souvent confondues alors qu’elles renvoient à des réalités juridiques distinctes. La location saisonnière est un mode de location à courte durée. Le meublé de tourisme est un statut particulier prévu par le Code du tourisme, qui suppose une déclaration en mairie et, éventuellement, un classement en étoiles. Tout meublé de tourisme est donc une location saisonnière, mais toute location saisonnière n’est pas nécessairement déclarée comme meublé de tourisme classé.

Quant à la résidence principale, elle se définit comme le logement occupé au moins huit mois par an. Lorsqu’un propriétaire loue sa résidence principale en meublé de tourisme, des règles spécifiques de plafonnement de la durée annuelle s’appliquent, alors qu’une résidence secondaire n’est en principe soumise à aucune limite de nuitées, sous réserve du respect des règles locales de changement d’usage.

Durée légale maximale fixée à 90 jours consécutifs

L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme fixe la règle cardinale de la location saisonnière : un même locataire ne peut occuper le logement plus de 90 jours consécutifs par année civile. Au-delà de cette durée, le contrat risque d’être requalifié en bail d’habitation, avec toutes les conséquences protectrices que cela implique pour l’occupant. La jurisprudence a néanmoins admis que la notion de « saison » pouvait s’étendre jusqu’à six mois dans certains cas, sans toutefois ouvrir droit à un renouvellement automatique du contrat ni à la reconduction d’une location d’un été sur l’autre.

Différences avec le bail d’habitation classique régi par la loi du 6 juillet 1989

Le bail d’habitation de résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989, un texte d’ordre public dont les dispositions protectrices ne peuvent être écartées par le contrat. Il impose notamment une durée minimale de bail (trois ans pour une location nue, un an pour un meublé), un droit au maintien dans les lieux, un encadrement strict du congé et, dans certaines zones, un encadrement des loyers.

La location saisonnière, à l’inverse, relève du droit commun du louage prévu par les articles 1708 et suivants du Code civil, ainsi que du Code du tourisme. Ce cadre est nettement plus souple : le prix est librement fixé, la durée du contrat l’est tout autant, et le locataire ne bénéficie ni du droit au maintien dans les lieux, ni d’un préavis à respecter en fin de séjour. En contrepartie, le droit de rétractation prévu par le Code de la consommation ne s’applique pas à la location saisonnière, même lorsque la réservation est conclue à distance.

Formalités administratives et déclarations obligatoires en mairie

Avant de mettre un logement en location saisonnière, plusieurs démarches préalables s’imposent au propriétaire, qu’il loue en direct, via une agence ou par l’intermédiaire d’une plateforme numérique. Une déclaration de création d’activité doit être souscrite dans les 15 jours suivant le début de l’activité, exclusivement en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises, ce qui permet d’obtenir un numéro SIRET nécessaire à la déclaration des revenus locatifs.

Déclaration préalable via le formulaire cerfa n°14004*04

Que le meublé de tourisme soit classé ou non, il doit être déclaré à la mairie du lieu de situation du bien. Cette déclaration peut s’effectuer par télétransmission lorsque la commune dispose du téléservice adapté, ou par l’envoi du formulaire Cerfa n° 14004 complété en ligne puis transmis par courrier ou déposé sur place. La loi Le Meur généralise progressivement un enregistrement via un téléservice national, mais tant que ce portail n’est pas déployé dans la commune concernée, le Cerfa n° 14004 reste le canal applicable.

Procédure de changement d’usage dans les communes soumises à autorisation (paris, lyon, marseille)

Dans certaines communes, la simple déclaration ne suffit pas : une autorisation de changement d’usage est exigée lorsque le logement loué en saisonnier n’est pas la résidence principale du propriétaire. Cette obligation, prévue par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, s’applique notamment à Paris et dans les départements de la petite couronne, ainsi que dans les communes de plus de 200 000 habitants comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse ou Nice. Certaines communes peuvent également y recourir en zone tendue sur délibération expresse.

Cette autorisation peut être conditionnée à une règle de compensation : pour chaque mètre carré d’habitation transformé en meublé de tourisme, le propriétaire doit justifier de la transformation d’un local à un autre usage (commercial, par exemple) en logement d’habitation. Cette exigence, difficilement satisfaite par un particulier, rend l’activité beaucoup plus contraignante dans ces zones.

Numéro d’enregistrement obligatoire et plateformes comme airbnb ou booking.com

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, tout meublé de tourisme doit être enregistré auprès d’un téléservice national qui délivre un numéro de déclaration à 13 caractères, composé du code officiel géographique de la commune, d’un identifiant unique et d’une clé de contrôle. Ce numéro doit figurer dans chaque annonce de location, qu’elle soit publiée sur une plateforme en ligne, sur un site personnel ou par tout autre canal. Cette obligation est en vigueur depuis le 20 mai 2026 ; dans l’attente du déploiement complet du portail national dans certaines communes, la déclaration via le Cerfa n° 14004 en mairie reste le canal applicable.

Les plateformes d’intermédiation telles qu’Airbnb, Abritel ou Booking.com sont considérées comme des intermédiaires au sens du Code du tourisme. Elles ont l’obligation de désactiver les annonces qui ne comportent pas ce numéro d’enregistrement et doivent transmettre aux collectivités certaines informations relatives à l’activité locative réalisée via leur site, notamment le nombre de jours loués pour les résidences principales soumises au plafond annuel.

Sanctions encourues en cas de non-déclaration ou de fraude

Les sanctions ont été sensiblement relevées par la loi Le Meur. Elles se déclinent ainsi :

• amende administrative pouvant aller jusqu’à 10 000 € en cas de défaut de déclaration ou d’enregistrement du meublé de tourisme ;
• amende civile pouvant atteindre 15 000 € en cas de dépassement du nombre de jours autorisés pour la location de la résidence principale ;
• amende administrative pouvant aller jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’usage d’un faux numéro d’enregistrement ;
• amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local concerné en cas de non-respect des niveaux de performance énergétique exigés ;
• amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 € par meublé de tourisme à l’encontre des plateformes qui ne retirent pas les annonces non conformes ;
• amende civile pouvant atteindre 50 000 € en cas de défaut d’autorisation de changement d’usage dans les communes qui l’exigent.

Régime fiscal applicable aux revenus de location saisonnière

Les revenus tirés de la location saisonnière relèvent, par nature commerciale, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers, que l’activité soit exercée de façon habituelle ou occasionnelle.

Choix entre micro-BIC et régime réel d’imposition

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit tant que le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 77 700 € HT : l’impôt est calculé sur les loyers perçus après application d’un abattement forfaitaire. Au-delà de ce seuil, ou sur option du bailleur, le régime réel devient applicable. Ce dernier permet de déduire les charges réelles de la propriété (intérêts d’emprunt, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion) et surtout d’amortir le bien et le mobilier, ce qui en fait souvent une option plus avantageuse lorsque les charges sont élevées, puisque c’est le seul régime permettant de dégager un résultat fiscal déficitaire, reportable sur dix ans sur des revenus de même nature en LMNP.

Abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % selon la classification du meublé

Au régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire varie selon que le logement est classé ou non en meublé de tourisme. Un classement en étoiles, bien que facultatif, conditionne l’accès au taux d’abattement le plus favorable et à un plafond de recettes plus élevé, alors qu’un meublé non classé est soumis à un abattement moindre et à un plafond de recettes plus restrictif. Le classement, valable cinq ans et renouvelable, présente donc un double intérêt : fiscal, mais aussi commercial, un bon classement constituant un gage de qualité pour les voyageurs.

Statut LMNP (loueur meublé non professionnel) versus LMP (loueur meublé professionnel)

La majorité des propriétaires relèvent du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Le basculement vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) intervient lorsque certains seuils de recettes sont franchis et que ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ce changement de statut a des conséquences importantes en matière de cotisations sociales, de traitement des déficits et de plus-value de cession, et mérite à ce titre une vérification précise de sa situation avant tout dépassement de seuil.

Taxe de séjour et obligations de collecte pour le compte des communes

La taxe de séjour est due par les vacanciers, mais c’est le propriétaire qui est chargé de l’encaisser et de la reverser à la collectivité : il en est donc responsable même en cas d’oubli de perception auprès du locataire. Son tarif exact est fixé par délibération du conseil municipal, en fonction de la période d’imposition, de la nature de l’hébergement et de son éventuel classement. Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes de réservation en ligne ont l’obligation de collecter et reverser directement cette taxe pour les réservations réalisées via leur site, ce qui ne dispense pas le propriétaire de vérifier sa bonne application lorsqu’il loue également en direct.

Rédaction du contrat de location saisonnière et clauses essentielles

Un contrat écrit est exigé pour toute location saisonnière, qu’elle soit conclue entre particuliers, via une agence ou par l’intermédiaire d’une plateforme. L’arrêté du 16 mai 1967 impose au bailleur de remettre, préalablement à la signature, un document comportant ses coordonnées et un descriptif complet du logement, incluant sa situation géographique. Le contrat de location, quant à lui, doit obligatoirement mentionner le prix total, un état descriptif des lieux, la durée du séjour, les dates d’arrivée et de départ, les modalités de paiement et la répartition des charges.

Mentions obligatoires : état des lieux, inventaire du mobilier, dépôt de garantie

Contrairement au bail d’habitation classique, l’état des lieux n’est pas obligatoire en location saisonnière : une présomption de bon état s’applique à l’entrée. Il reste néanmoins vivement recommandé, tout comme un inventaire détaillé du mobilier, de la vaisselle et de la literie, afin de prévenir les litiges les plus fréquents, liés à la non-conformité du logement par rapport au descriptif ou aux dégradations constatées après le départ.

Le montant du dépôt de garantie n’est pas réglementé ; il est librement fixé par le bailleur, sans excéder en principe 25 % du prix de la location, et le contrat doit préciser son délai de remboursement. Le bailleur a parfaitement le droit d’encaisser le chèque remis à ce titre. Les arrhes et l’acompte obéissent à des régimes distincts : les arrhes n’engagent pas définitivement les parties, le locataire les perdant en cas d’annulation tandis que le bailleur doit les restituer au double s’il renonce à la location ; l’acompte, lui, engage fermement les deux parties, et son annulation par le locataire peut l’obliger à régler la totalité du loyer prévu.

Clause de rétractation et conditions d’annulation (CGV)

Le droit de rétractation prévu par l’article L. 221-28 du Code de la consommation ne s’applique pas à la location saisonnière, même lorsque la réservation est effectuée à distance via une plateforme. Les conditions générales de vente doivent donc préciser avec soin les modalités d’annulation : délai de préavis, barème de retenues selon la date d’annulation, et traitement des cas de force majeure, qui permettent, en vertu de l’article 1218 du Code civil, d’échapper aux pénalités contractuelles et d’obtenir le remboursement intégral des sommes versées.

Responsabilité civile et assurance villégiature

Aucun texte n’impose la souscription d’une assurance pour la location saisonnière, mais cette précaution reste essentielle des deux côtés. Le locataire doit vérifier que son assurance multirisque habitation comporte une garantie villégiature couvrant sa responsabilité civile pendant le séjour. Le propriétaire, de son côté, a intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), rendue indispensable notamment en présence d’une piscine privée. Lorsque le contrat impose au locataire de justifier d’une assurance, cette obligation doit être expressément mentionnée dans le contrat de location.

Réglementation spécifique aux copropriétés et zones tendues

Au-delà des règles nationales, le propriétaire doit composer avec deux niveaux de contraintes supplémentaires : celles issues du règlement de copropriété et celles propres aux zones où la tension locative est la plus forte.

Clauses d’interdiction dans le règlement de copropriété

Avant toute mise en location saisonnière d’un bien situé en copropriété, il est impératif de vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas. Si la destination de l’immeuble est exclusivement « bourgeoise d’habitation » ou si une clause interdit explicitement les meublés de tourisme, le propriétaire doit s’y conformer ou saisir le tribunal judiciaire pour contester cette interdiction. Les règles d’adoption de telles clauses en assemblée générale ont par ailleurs évolué, facilitant la modification du règlement de copropriété pour encadrer ou interdire cette activité.

Encadrement renforcé dans les zones tendues définies par décret

Dans les zones tendues, c’est-à-dire les secteurs où l’offre de logements est structurellement insuffisante par rapport à la demande, les communes disposent de leviers renforcés depuis la loi Le Meur : réduction du quota de jours de location pour les résidences principales, instauration de quotas limitant le nombre de meublés touristiques, voire réservation des nouvelles constructions à l’habitat principal lorsque plus de 20 % des logements de la commune sont des résidences secondaires. L’autorisation de changement d’usage, assortie le cas échéant d’une compensation, y est systématiquement exigée pour les résidences secondaires.

Quota de 120 jours annuels pour les résidences principales louées

L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme plafonne à 120 jours par an la location en meublé de tourisme d’une résidence principale. La loi Le Meur permet désormais aux communes d’abaisser ce plafond par délibération motivée jusqu’à 90 jours par an, un seuil que Paris applique déjà. Les plateformes de réservation sont censées bloquer automatiquement les réservations au-delà de ce quota, mais la responsabilité du respect de cette limite reste celle du propriétaire, notamment lorsqu’il diffuse ses annonces sur plusieurs canaux simultanément.

Gestion des litiges et contentieux liés à la location saisonnière

La non-conformité du logement par rapport au descriptif constitue le motif de différend le plus fréquent entre locataire et loueur. Avant d’engager une action judiciaire, plusieurs voies de résolution amiable doivent être privilégiées.

Procédure de médiation avec la plateforme de réservation

Lorsque la réservation a été effectuée via une plateforme telle qu’Airbnb, Abritel ou Booking.com, le locataire comme le propriétaire disposent des mêmes droits que dans le cadre d’une location directe, la plateforme n’étant responsable que des faits relevant de son propre fait (annulation de sa part, erreur dans les dates). En cas de litige, il convient de saisir d’abord le service client de la plateforme, puis son service de recours consommation en l’absence de réponse satisfaisante, avant de pouvoir saisir, en dernier recours, le médiateur de la consommation compétent, dont l’identité doit figurer dans les conditions générales de service.

Recours devant le tribunal judiciaire en cas de litige locatif

En cas d’échec de la démarche amiable auprès du loueur particulier, le litige doit être porté devant le tribunal judiciaire du lieu de résidence du propriétaire ou du lieu où se situe le logement loué. Une saisine préalable d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur civil peut être tentée, gratuitement pour le premier, mais le propriétaire reste libre de refuser cette voie. En cas de non-conformité flagrante du logement, le locataire peut également porter plainte auprès du Procureur de la République ou saisir la direction départementale compétente (DDPP ou DDETS-PP) du département du lieu de séjour, notamment en cas de publicité mensongère au sens des articles L. 121-2 et L. 121-3 du Code de la consommation.

Jurisprudence récente sur les locations saisonnières non déclarées

La question de la qualification du contrat reste au cœur du contentieux en matière de location saisonnière. Les juges ne s’arrêtent pas à l’intitulé donné au contrat par les parties : ils examinent la réalité de l’occupation pour déterminer si elle correspond effectivement à une clientèle de passage ou si elle masque, en réalité, une occupation stable relevant du bail d’habitation protégé par la loi du 6 juillet 1989. Une location non déclarée, ou dont la durée dépasse systématiquement les 90 jours consécutifs avec le même occupant, expose ainsi le propriétaire à un risque de requalification, avec pour conséquence l’application rétroactive des règles protectrices du locataire : droit au maintien dans les lieux, encadrement du congé et plafonnement du dépôt de garantie.